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El mayor engaño jamás contado

Publicado: febrero 4, 2011 en Información
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Bueno es hora de entrar en faena, aviso de que este post va a ser largo porque el tema lo merece.

Este es un tema que afecta y seguirá afectando a mucha gente así que voy a intentar explicar las cosas de la forma más clara posible.

La burbuja inmobiliaria española fue una especulación bestial con el precio de los pisos, durante fundamentalmente la década comprendida entre 1997 y 2007, que hizo que se incrementase exponencialmente el dinero que los dueños pedían por ellos; sin embargo, durante este período, el sueldo de la mayoría de los españoles apenas aumentó. En un mercado normal, la ley de la oferta y la demanda hubiera hecho que los pisos no se vendieran y sus precios no subieran tanto pero apareció un elemento distorsionador: los bancos y sus créditos hipotecarios. Se empezó a dar créditos hipotecarios a prácticamente todo el que lo solicitase, entre ellos a una gran cantidad de gente con recursos económicos poco estables o sin estabilidad económica, hecho idéntico al fenómeno “subprime” en USA (solo que aquí no se reconoció de cara al público). Así pues, se concedieron miles de hipotecas financiando el 100% del precio total del piso e incluso algunas veces todavía más, para incluir créditos para comprar coches, televisiones y financiar las famosas “vacaciones en el caribe”. Como colofón hay que destacar, que el precio de los pisos no estaba fijado por organismos independientes (en teoría sí pero en la práctica no) sino que era fijado por unas sociedades tasadoras que estaban asociadas con los mismos bancos que concedían los créditos. Éstas, seguían fielmente las instrucciones de situar el precio lo más alto posible para que las hipotecas tuvieran que ser de un importe y plazo mayor, obteniendo así mayor beneficio económico con los intereses devengados.

En este gráfico se ve el impresionante crecimiento del precio de los pisos en España desde los años 80 (primera burbuja) pero sobre todo, el incremento desproporcionado desde 1997.

Precio vivienda

Hago un inciso para explicar que cómo ya os habréis dado cuenta, el engaño masivo está en que los pisos no valen lo que cuestan.

Por dar algunos datos, diré que gente que conoce el sector sabe que, en general, el coste de mano de obra + materiales para construir un piso medio oscila en torno a los 600 euros/m. cuadrado, y sin embargo, en la época del boom era muy difícil encontrar nada que bajase de los 2000 euros/m. cuadrado.

Pero en esta tragicomedia/representación faltan otros dos actores implicados (además de los compradores): los constructores/promotores/inmobiliarias y el gobierno/comunidades autónomas. Los constructores compraban el suelo donde construir a los ayuntamientos, los cuales, al ver que el negocio generaba mucho dinero, comenzaron a venderlo lo más caro posible. Todo ese sobreprecio, más un desproporcionado beneficio extra para el constructor, fue repercutido en el cliente final, el trabajador de a pie que quería una propiedad para vivir y formar una familia, o en algunos casos, para hacer negocio revendiéndola. Tanto constructores, como promotores e inmobiliarias, obtuvieron su parte del pastel teniendo un evidente interés en que los precios fueran lo más altos posibles, así como los casos de compradores que querían revenderlos.

En el tercer vértice de este triángulo se encuentra el gobierno central, que se beneficiaba del IVA de cada venta; no hace falta decir que cuanto más alto fuera, más dinero iba a parar a las arcas del estado. Los ayuntamientos obtenían una fuente de ingresos muy suculenta con la venta y recalificación de terreno (aquí es donde entra la parte de los maletines de los constructores a los concejales y allegados para recalificar suelo, unos ingresan dinero fresco y los otros ganan una fortuna vendiendo los pisos por una millonada). A su vez todo este mercado genera empleo, PIB y crecimiento económico (ficticio, pero eso en el momento no interesaba verlo), de tal forma que los distintos gobiernos de la nación (PP+PSOE) lo alentaron por activa y por pasiva. Como añadidura, cuando ya no quedaba más dinero para construir, se le pidió prestado en el interbancario de Frankfurt a bancos alemanes (entre otros), creándose así una deuda bancaria estratosférica.

Así que recapitulando tenemos:

1) Constructores, promotores e inmobiliarias llevándose márgenes altísimos

2) Bancos concediendo créditos como locos sin evaluar riesgos y tasando los pisos a precios de mansiones de lujo

3) Gobierno central y autonómicos financiándose vendiendo suelo con precio hinchadísimo e ingresando cada vez más dinero con el IVA e impuestos varios

4) Y finalmente el grueso de la población que aceptaba esto de buena gana, y se endeudaba a veces por cantidades que no cobrarían en toda su vida laboral, para conseguir 4 paredes. Pero no importaba ya que la frase más repetida por todos era: “los pisos nunca bajan

Pregunta: ¿Había que ser un genio para ver lo que iba a suceder?

Burbuja inmobiliaria

Mientras la economía crecía y todo el mundo tenía trabajo no pasaba nada, la gente pagaba sus cuotas hipotecarias y los bancos seguían con su negocio, retroalimentando toda la maquinaria. Pero llegó un momento en el que empezaron a dejar de venderse pisos por puro agotamiento. A esto se sumaron tipos de interés altos, repunte de la inflación y crisis mundial con productos estructurados bancarios envenenados (subprime, etc.). Los bancos empezaron a no prestarse dinero y tampoco prestárselo a la gente, así que no podían comprar pisos, y la construcción empezaba a necesitar menos gente. Mucha de esa gente fue despedida y aumentó el paro (muchísima mano de obra inmigrante que había venido a España durante estos años del boom); al aumentar el paro, mucha gente empezó a dejar de consumir, lo que provocó más paro y cierre de negocios. Los que estaban en peor situación empezaron a dejar de pagar las cuotas de la hipoteca y hubo muchos embargos. Los bancos se quedaron con los pisos embargados y al sacarlos en subasta se dieron cuenta de que nadie los quería (recordemos que sus precios estaban inflados artificialmente), así que se los adjudicaron por la mitad del valor tasado originalmente. La paradoja es que ahora los precios habían empezado a bajar así que no podían venderlos por el precio de tasación, y se encontraban con que la diferencia del precio de tasación y el precio actual en el mercado era muy grande. Para cubrir esta diferencia, los bancos están obligados por el Banco de España a hacer algo llamado “provisionar”, antes era una cantidad pequeña del total pero ahora se han endurecido las condiciones. Esto multiplicado por miles de pisos era una quiebra segura para las entidades…

…sin embargo,  en vez de resignarse, entrar en concurso de acreedores (quiebra) y desaparecer, le pidieron ayuda al estado. Y el estado con el dinero de todos los ciudadanos que pagan impuestos (dinero público), creó un fondo para ayudarles, el FROB, y les fué dando dinero a un interés muy bajo para que no quebrasen por tener tantos pisos sobrevalorados en stock. El hecho es que los bancos, lejos de asumir pérdidas y vender los pisos por su valor real para conseguir al menos una necesaria liquidez, usaron el dinero para pagar la deuda con los bancos alemanes (siguiendo el hilo se ve cómo al final los que hemos pagado las deudas de los bancos hemos sido todos los españoles, independientemente de haber tenido algo que ver con el mercado inmobiliario o no). Seguían sin dar créditos a familias y PYMES y seguían sin bajar el precio de los pisos.

Al seguir teniendo graves agujeros patrimoniales se siguió pidiendo dinero al estado, y éste concediéndolo sin ningún miramiento, y mientras tanto, la gente seguía yendo al paro, sin poder comprar pisos, y muchos desahuciados y con una deuda de por vida, ya que la ley hipotecaria española establece que la deuda hipotecaria es personal y debe devolverse con todos los bienes presentes y futuros del deudor y sus avalistas. Esto supone que a estas personas se les va a embargar toda su vida una parte de la nómina hasta que devuelvan lo que resta de deuda, y por eso, muchos van a estar arruinados de por vida.

En otro orden de cosas, el estado ha tenido que pagar más subsidios de desempleo para los parados, pero también ha derrochado mucho dinero en inventarse planes de estímulo inútiles para recolocar temporalmente a la gente del sector de la construcción. El resultado es que se ha dilapidado muchísimo dinero público y se ha incurrido en un déficit estatal excesivo. Por eso, el estado ha tenido que endeudarse más y pagar más intereses para colocar su deuda soberana. Eso coloca la suma de la deuda pública más la deuda privada (empresas, familias, bancos) en aproximadamente el 400% del PIB de España. Todo esto da como resultado una cifra de paro inmensa, subidas de impuestos, recorte de sueldos, futura bajada y actual congelación de las pensiones, gente arruinada y sin casa que tiene que ir a comer a los comedores de cáritas, etc.

Todo esto era evitable, pero la avaricia de ganar dinero vendiendo pisos fue más fuerte y no hizo a las partes implicadas pensar en que:

No siempre van a hacer falta pisos (más dado la pirámide poblacional invertida que tenemos) y que no siempre se van a revalorizar.

Ni al gobierno recapacitar e invertir en otros sectores más productivos.

Ni a los bancos replantearse el financiar el 100% de una vivienda sin evaluar el riesgo de impago.

Ni a los compradores darse cuenta de que pulirse los ahorros de toda una vida en una vivienda no es una buena inversión.

Finalmente, hay que decir que a los bancos y constructores se les puede criticar hasta cierto punto, pero al fin y al cabo, si ellos ponían un precio desorbitado la gente tenía la capacidad de decir NO y/o irse de alquiler, (una opción mucho más inteligente durante esta época de locura colectiva). Sin embargo, a la clase política sí que se le pueden exigir responsabilidades porque al fin y al cabo, ellos fueron “teóricamente” puestos ahí por los ciudadanos, y ahora están permitiendo que mucha gente viva en la miseria cuando tienen mil y un sitios de donde recortar:

-Coches oficiales

-Cientos de asesores

-FROB (si los bancos con malos gestores tienen que quebrar, que quiebren y que se le devuelva a la gente el dinero con el fondo de garantía estatal)

-Subvenciones a sindicatos

-Dinero cedido a la casa real

-Dinero cedido a la Iglesia

-Dietas, prebendas y viajes de políticos a costa del contribuyente

-Subvenciones al cine español

-Aeropuertos innecesarios y deficitarios (Ciudad Real)

-Obras faraónicas y totalmente prescindibles (M-30, AVE)

…. y montones de otras partidas presupuestarias inútiles y despilfarradoras, pero esto da para un post aparte.

Consejo de ministros

Si se recortase de todas estas cosas y aún así no se tuviese dinero, podríamos empezar a pensar en apretarnos el cinturón TODOS, pero en su lugar, el gobierno decide:
-Dar dinero a los mismos bancos que han sobrevalorado los pisos y se han endeudado excesivamente

-Subir el IVA

-Bajarle el sueldo a los funcionarios

-Recortar las pensiones

-Hacer recortes en sanidad y educación

-Recortar subsidio para parados de larga duración

-Etc.

Es decir, ir contra los ciudadanos.
Y así nos encontramos España a comienzos de 2011, con los pisos todavía caros (aunque empiezan a bajar poco a poco), una cantidad desproporcionada de gente en paro, muchísima gente arruinada, pensiones a la baja, sueldos mileuristas e inframileuristas y el estado de bienestar siendo poco a poco desmantelado.

Poco más se puede añadir, he intentado resumir lo máximo posible aunque lógicamente se han quedado muchas cosas en el tintero que intentaré desarrollar en futuros posts.

Ahora, si habéis llegado hasta aquí, os felicito! y os animo a seguir buscando información para formar vuestra propia opinión de lo que ha sucedido en este país en los últimos años.

PD: la mayoría de datos y conclusiones vienen de haber leído durante mucho tiempo el grandísimo foro burbuja.info, y de información distribuida por internet, tales como conferencias y vídeos de Ricardo Vergés, Borja Mateo, Roberto Centeno, etc.